İki işyerinin konumunu karşılaştırırken bütün özelliklerin sizin faaliyetiniz için aynı önemde olduğunu varsaymak gerekmeyebilir. Ağırlıklı puan tablosu öncelikleri görünür kılabilir; fakat kullanılan sayılar gözleme ve seçilen ölçüte bağlıdır. Bu özgün yöntem bir ekspertiz modeli, resmî erişilebilirlik değerlendirmesi veya satış-kira getirisi tahmini değildir.
Ölçütü faaliyet ihtiyacından türetin
Ziyaretçi erişimi, ürün teslimatı ve günlük çalışma düzeni gibi somut iş ihtiyaçlarını yazın. Bir başlık altında birbiriyle ilgisiz özellikleri toplamayın. Örneğin kolay ulaşım demek yerine hangi kapıdan hangi rotayla gelişin konuşulduğunu belirtin. İnsanları kişisel veya hassas özelliklerle puanlamayın; çalışma yalnız mekânın kendi iş akışınıza uygunluğunu tartışmak için kullanılsın.
Puanın anlamını gözlemden önce tanımlayın
Kullanılacak ölçeğin alt ve üst uçlarını kendi tablonuzda açıklayın. Bir ziyaretin iyi hissettirmesini diğerine göre daha yüksek puan vermek için tek neden yapmayın. Ölçülmemiş veya sorusu cevaplanmamış alanı otomatik ortalama değerle doldurmak yerine eksik bilgi olarak işaretleyin. Öznel puanların teknik uygunluk, ruhsat veya hukukî kullanım hakkı yerine geçmediğini sonuç sayfasında açıkça yazın.
Ağırlıklı toplamı varsayımsal örnekle hesaplayın
Tamamen varsayımsal olarak üç ölçütün ağırlıkları %50, %30 ve %20; puanları da 4, 3 ve 5 olsun. 0,50×4 + 0,30×3 + 0,20×5 = 3,9 ağırlıklı puan verir. Ağırlıklar toplamı %100’dür. Bu örnek yalnız seçilen ölçütlerle aritmetiği gösterir; 3,9 puan alan işyerinin değeri, kira getirisi veya satış olasılığı hesaplanmış olmaz. Ölçek ve ağırlıkları değiştirmek sonucu da değiştirebilir.
Puan değişince gerekçeyi kaydedin
İkinci ziyarette yeni bilgi geldiyse hangi gözlemin ve hangi puanın değiştiğini yazın. Sonucu istediğiniz yere taşımak için sonradan ağırlıkları sessizce değiştirmeyin. Yakın toplamlar farklı güçlü ve zayıf yönleri gizleyebileceğinden tek sayı yanında ölçütleri de gösterin. Bir aday yüksek puan alsa bile açık teknik, hukukî veya finansal sorular ayrıca çözülmelidir; çalışma tablosu satın alma ya da kiralama onayı değildir.
Bölgeyi tek cadde adı yerine faaliyet rotasıyla tanımlayın
İşyerine müşterinin, çalışanın ve mal kabulünün hangi güzergâhtan ulaşacağını ayrı yazın. Aynı mahallede bir kapıdan giriş kolayken başka bir cephede servis ihtiyacı farklı olabilir. Yakın hizmetleri faaliyetinizin gerçek ihtiyacına göre inceleyin; haritada görünen işletmenin güncel işleyişini varsaymayın. Yaya yoğunluğunu müşteri sayısı, aynı sektördeki mağaza sayısını kesin talep göstergesi yapmayın. Bölge karşılaştırmasında hangi gün ve saatte nerede gözlem yapıldığını saklayın; insanları kimlik, köken veya gelir tahminiyle sıralamayın.
Bölge gözlemini emsal ve teknik sorularla karıştırmayın
Bölgedeki ilanları toplarken tek işyerinin farklı kanallardaki tekrarlarını ayrı emsal saymayın. İstenen satış/kira bedeli, tarih, alan tanımı ve kullanım kapsamını birlikte kaydedin; ilan tutarını gerçekleşmiş işlem diye adlandırmayın. Gözlem puanını taşınmazın resmi piyasa değerine dönüştürmeyin. Faaliyetin ruhsatı, yapı güvenliği, yükleme veya teknik uygunluk için gereken değerlendirmeler ayrıca sürsün. Bir aday konumu iyi diye bu açık soruları ortalama puanla kapatmayın; karar öncesinde hangi uzmanın hangi soruya yanıt vereceği belli olsun.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kişiye özel hukukî, malî veya teknik değerlendirme değildir. İşleminize ilişkin güncel koşulları ilgili kurum ve uzmanlarla kontrol edin.
Hazırlayan: Bağcılar Emlakçısı