Kredi borcunu erken ödemeyi değerlendirirken yalnızca kalan taksitleri toplamak yeterli bir karşılaştırma oluşturmaz. Bankanın belirli bir tarih için hazırladığı kapama hesabı, varsa tazminat ve kredi bağlantılı sigortanın durumu birlikte incelenmelidir. Aşağıdaki açıklama tüketici konut finansmanı içindir; ticari krediye doğrudan uygulanmaz.
Erken ödeme tazminatının koşulları
Ticaret Bakanlığına göre sabit faizli konut kredisinde, sözleşmede öngörülmüşse erken ödeme tazminatı alınabilir. Erken ödenen anapara üzerinden üst sınır, kalan vade 36 ayı aşmıyorsa %1, aşıyorsa %2’dir; tazminat toplam indirimi de aşamaz. Değişken faizli kredide bu tazminat istenemez. Hesabı bankadan kalemleri ayrılmış biçimde isteyin; kalan taksit toplamına doğrudan yüzde uygulamayın.
Ara ödeme teklifini aynı tarihle karşılaştırın
Kısmi erken ödeme için Bakanlık açıklamasındaki alt tutar bir taksit tutarıdır. Örneğin elinizdeki birikimin tamamını kullanmak ile bir kısmını ödeme sonrasına bırakmak farklı nakit planları oluşturur. Bankadan aynı işlem tarihi için yeni ödeme planını isteyin. Yalnızca aylık taksitin düşmesine bakmayın; kalan vade, toplam yeni ödeme ve işlem günü gereken tutarı birlikte yazın. Burada kişisel olarak hangi seçeneğin daha uygun olduğuna karar verilmez.
Kredi bağlantılı sigortayı ayrı inceleyin
Kredi bağlantılı sigorta tüketicinin açık talebi olmadan düzenlenemez; banka sigortasız seçeneği de sunmalıdır. Seçilen başka sigortacıdan gelen uyumlu teminat kabul edilmelidir. Erken kapamada poliçenin sonlandırılması ve kullanılmayan süre için prim iadesi istenebilir; yapılandırmada teminat ve süre yeniden düzenlenebilir. Açık onayla poliçe devam da edebilir. Bunları bütün konut sigortalarının zorunluluğu veya otomatik iade garantisi gibi yorumlamayın.
Kapama hesabı ile işlem sonucunu ayırın
Karşılaştırma tablonuza teklif tarihi, teklifin geçerli olduğu gün, ödenecek anapara, diğer hesap kalemleri ve sigorta başvurusunun sonucunu ayrı ekleyin. Bir tahmini tutarı kesinleşmiş banka borcu olarak kaydetmeyin. Ödeme yapıldıktan sonra kapama sonucunu ve varsa tapudaki ipotekle ilgili ayrı işlemi takip edin. Sigorta iadesini gerçekleşmeden yeni harcamalar için kullanılabilir para saymayın; anlaşılmayan hesap için yazılı açıklama alın.
Kalan toplam ile bugünkü nakit çıkışını ayrı karşılaştırın
Yalnız öğretici örnekte eski planın bugünden sonraki ödemeleri toplamı 900.000 TL, yeni planın ödemeleri 650.000 TL, bugün yapılacak ara ödeme 200.000 TL ve örnek işlem gideri 10.000 TL olsun. Yeni seçeneğin bu kapsamda toplamı 650.000 + 200.000 + 10.000 = 860.000 TL; fark 40.000 TL'dir. Bu gerçek banka teklifi, güncel ücret, faiz veya bugünkü değer hesabı değildir. Farklı tarihlerde ödenecek paranın zaman etkisi dışarıdadır. Ara ödemeyi yeni taksit toplamına eklememek, karşılaştırmada bugün harcanan kaynağı görünmez kılar.
Sayısal farkı tek başına avantaj kararı saymayın
Aynı varsayımsal toplam daha düşük görünse bile ara ödeme için kullanacağınız paranın başka yükümlülüklerde gerekip gerekmediğini değerlendirin. Bankanın tarihli yeni planı, varsa tazminat/gider, sigorta sonucu ve işlem günü nakit ihtiyacı aynı kapsamda olsun. Yeni taksitin düşmesiyle vadenin kısalmasını aynı sonuç gibi anlatmayın; bankanın size hangi seçeneği sunduğunu açıklatın. Gerçekleşmemiş sigorta iadesini hazır para saymayın. Sonuç, herkes için ara ödeme iyidir hükmü değil; kişisel nakit düzeninizle bankanın somut hesabının birlikte değerlendirilmesi olmalıdır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kişiye özel hukukî, malî veya teknik değerlendirme değildir. İşleminize ilişkin güncel koşulları ilgili kurum ve uzmanlarla kontrol edin.
Hazırlayan: Bağcılar Emlakçısı