Kredi borcu bulunan bir evi kiraya vermeyi düşünürken yalnız aylık kira gelirini hesaplamak yeterli değildir. İpotek kaydı, kredi sözleşmesindeki kullanım koşulları ve kurulacak kira ilişkisi farklı dosyalardır. Hem malik hem kiracı, bu belgelerin kendi işlemini nasıl etkilediğini öğrenmeli; tek bir tapu satırından kesin izin veya sorunsuz kullanım sonucu çıkarmamalıdır.
İpotek ile kiralama hakkını aynı soru saymayın
İpotek taşınmazla bir alacağı güvenceye alır; kredi sözleşmesi ise borç ve teminata ilişkin başka koşullar içerebilir. Kiralamaya geçmeden güncel tapu kaydıyla kredi sözleşmesindeki kullanım, bildirim ve varsa onay şartlarını birlikte inceleyin. Her bankanın her ürününde aynı şartın bulunduğunu varsaymayın. Bankaya yalnız 'ipotek var, kiralayabilir miyim?' diye sormak yerine ilgili kredi ve taşınmazı göstererek sözleşmede hangi işlem gerektiğini sorun. Sözlü genel ürün açıklamasını somut dosyanız için verilmiş onay diye kiracıya aktarmayın.
Kiracıya hangi bilgi ve belgeler üzerinden açıklama yapın?
Kiraya verenin malik veya yetkili temsilci olduğu, kiralananın doğru bağımsız bölüm olduğu ve mevcut kayıtlara ilişkin açıklamanın ne olduğu net olsun. İpotek durumunu gizleyip sorun yok sözü vermek yerine kiralama kararını etkileyen somut belirsizlikleri açık bırakın. Kiracı da banka borcunun tam bakiyesini kendi başına tapu tutarından hesaplamamalıdır. Belgelerin kişisel veri içeren gereksiz bölümlerini çoğaltmadan ilgili kayıt ve tarafları uzmanına inceletsin. Başkasının kredi hesabına erişim istemek yerine malikin yetkili kanaldan aldığı dosya açıklaması üzerinden hareket edin.
Kira başladıktan sonra mülkiyet değişirse hangi ayrımı yapın?
Borçlar Kanunu kiralananın sözleşmeden sonra el değiştirmesiyle yeni malikin kira sözleşmesine taraf olmasını düzenler; sonraki ayni hak ve kira şerhi için de hükümler içerir. Bunları, önceden mevcut ipoteğin paraya çevrilmesi halinde her kiracının her koşulda aynı biçimde korunacağı anlamına taşımayın. Kira başlangıcı, ipotek kaydı ve varsa satış ya da icra işleminin tarihlerini ayrı tutun. Bildirim gelirse kimden, hangi dosya için ve ne talep edilerek gönderildiğini inceletin; kendiliğinizden ödeme hesabı değiştirmeyin veya anahtar teslimi kararı vermeyin.
Temerrüt ve uzun süreli kira senaryosunu imzadan önce değerlendirin
Malik kredi taksitini kira geliriyle karşılamayı planlıyorsa boş kalma ve geciken kira halinde ödemeyi nasıl sürdüreceğini ayrıca hesaplasın. Kiracı uzun süreli veya peşin ödeme düşünüyorsa ipotek ve sözleşme risklerinin incelenmesini bu karardan önce istesin. İcra bildirimi, banka ihtarı veya başka kayıt bulunduğunda dosyayı sıradan kira görüşmesi gibi sürdürmeyin. Somut takipte kira bedelinin kime ödeneceği ve kullanımın devamı hukukçuyla belirlenmelidir. Bu iş akışı ne ipotekli evin kiralanmasını otomatik yasaklar ne de hiçbir ek koşul olmaksızın herkes için uygun ilan eder.
İpoteğin sırası, sözleşmeler ve varsa icra dosyası sonucu değiştirebilir; kiralama için genel banka izni veya kiracı güvencesi kararı verilmez.
Hazırlayan: Bağcılar Emlakçısı