Bir evin alış ve satış fiyatı arasındaki fark, tek başına ödenecek vergiyi göstermez. Edinim şekli, tarih, faaliyetin niteliği ve belgelenen maliyetler birlikte incelenir. Satış kararından önce bu bilgileri toparlamak, vergi değerlendirmesinde eksik veya yanlış varsayımla hareket etmenizi önler.
Önce işlemin niteliğini belirleyin
GİB, gayrimenkul satışındaki ticari kazanç ile değer artış kazancını ayırır. Faaliyetin organizasyonu ve devamlılığı gibi unsurlar nedeniyle her satış aynı çerçevede değerlendirilemez. Görüşme için yalnız son satışı değil, diğer taşınmaz alım ve satışlarınızın tarih sıralı listesini de hazırlayın. Listeyi 'tek ev sattım' gibi kısa bir anlatımın yerine koymayın; hangi kayıtların değerlendirmeyi etkileyebileceğini göstermek amacıyla kullanın.
Beş yıl hesabında yıl numarası yeterli değildir
Bedel karşılığı edinilen taşınmazın beş yıl içinde elden çıkarılmasında değer artış kazancı gündeme gelir; süre takvim günüyle değerlendirilir. Karşılıksız edinimler bu kazanç türünün dışında bırakılmıştır. Dosyada satın alma, miras veya bağış bilgisini açıkça yazın. '2021'de aldım, 2026'da satıyorum' cümlesini tek başına sonuç kabul etmeyin; gün ve ay içeren belgeleri birlikte incelemeye sunun, edinim şekli bilinmeden süreye göre karar vermeyin.
Edinim tarihini dayanağıyla kaydedin
Tapu tescili öncesi fiilî kullanım ve bazı özel edinim durumları tarih değerlendirmesini etkileyebilir. Kendi kronolojinize sözleşme, teslim, fiilî kullanım ve tescil olaylarını ayrı satırlar halinde ekleyin; her satırın yanına belge adı yazın. Birbirinden farklı tarihler bulunması tek başına hata değildir. Örneğin teslim tutanağıyla tapu tarihi farklıysa bunlardan birini silmek yerine farkı görünür bırakın; hangi tarihin vergi yönünden esas alınacağını uzman incelemesine taşıyın.
Brüt fiyat farkını vergi matrahı saymayın
Safi kazanç değerlendirmesinde maliyet ve satıcı üzerinde kalan ilgili gider, vergi ve harçlar dikkate alınır. Endeksleme ise broşürdeki Yİ-ÜFE koşullarına bağlıdır. Çalışma tablonuzda bedel, ödeme belgesi ve giderin açıklamasını birbirinden ayırın. Tahminî bir yenileme maliyetini faturayla belgelenen harcamayla aynı kesinlikte göstermeyin. Endeks değerini veya indirilebilir gideri tahmin ederek 'net vergi' etiketi koymak yerine hesaplanacak kalemleri meslek mensubuna sorun.
Satış yılının istisnası ve beyanını kontrol edin
İstisna ve tarife gelir yılına göre ele alınır; GİB'in 2026 yayınının 2025 satışlarına ait örnekleri her yeni satışa aynen uygulanmaz. Beyan için Hazır Beyan ve diğer resmî kanallar bulunur. Hazırlık listenize satış tarihi, ilgili gelir yılı, incelenen resmî yayının adı ve görüşmede çözülen soruları ekleyin. Beyan gerekip gerekmediği belirlendiğinde bunu yalnız bir tutarla değil, kullanılan dönem ve değerlendirme gerekçesiyle birlikte arşivleyin.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kişiye özel hukukî, malî veya teknik değerlendirme değildir. İşleminize ilişkin güncel koşulları ilgili kurum ve uzmanlarla kontrol edin.
Hazırlayan: Bağcılar Emlakçısı