Dönüşüm görüşmesinde herkesin aynı metrekareyi alması konuşulsa bile hangi alan tanımının kullanıldığı ve dairenin nerede yer alacağı belirsiz olabilir. Paylaşım önerisini yalnız oda sayısı veya tek yüzölçümüyle okumayın. Önce karşılaştırılacak bilgileri ortaklaştırın, sonra teknik ve hukuki değerlendirmeyi somut dosya üzerinden yaptırın.
Mevcut kayıt ile yeni öneriyi ayrı gösterin
Hazırlık dosyanızda mevcut taşınmaz bilgisi ile yeni projede önerilen bölüm için farklı sütunlar açın. Eski kapı numarasının yeni projede aynı hak veya konumla devam ettiğini varsaymayın. Bir paylaşım listesi sunulmuşsa bunun kimin önerisi olduğu ve hangi proje sürümüne bağlı bulunduğu belli olsun. Henüz görüşülen taslağı kesinleşmiş dağılım gibi komşulara veya alıcılara aktarmayın. Mevcut kayıttaki bir farklılık konusunda uzlaşma sağlanmamışsa, yeni tabloda o farkı sessizce düzeltmiş görünmek yerine açık soru olarak koruyun.
Alan tanımını ve kullanım niteliğini ortaklaştırın
Önerilen rakamın net alan mı, farklı bir brüt tanım mı olduğunu açıklatın. Balkon, teras, depolama ve ortak alanla ilişkilendirilen kısımlar ayrı gösterilsin. İki kişinin elindeki metrekare rakamları farklı yöntemle hazırlanmışsa doğrudan kayıp veya kazanç hesabı yapmayın. Dairenin oda yerleşimi de toplam alanla aynı şey değildir; koridor yoğunluğu veya kullanılamayan köşe kendi ihtiyaçlarınızı etkileyebilir. Çizim ve tanımların teknik doğruluğunu mimarınız incelesin; kendi ölçüm tahmininizi proje verisi yerine koymayın.
Kat ve cepheyi varsayımsız karşılaştırın
Öneri listesinde kat, cephe, giriş ilişkisi ve varsa açık alanın nasıl tanımlandığını sorun. Bir üst katın herkese her koşulda daha değerli geleceğini veya iki cephenin otomatik eşdeğer olduğunu söylemeyin. Maliklerin kullanım ihtiyaçları farklı olabilir; buna karşılık hukuki paylaşımın sonucu kişisel tercih tablosuyla tek başına belirlenmez. Görüşmede talep edilen özellik ile teklif edilen özellik ayrı görülsün. Manzaranın gelecekte korunacağı ya da belirli bölümün kesin daha yüksek fiyatla satılacağı yönünde belgesiz garanti üretmeyin.
Açık kararları imzadan önce görünür tutun
Paylaşım önerisinde cevaplanmamış soruları teknik çizim, mülkiyet, temsil ve sözleşme başlıklarıyla ayırın. Bir çizimin hazırlanması ile bütün maliklerin geçerli biçimde anlaşması aynı olay değildir. Uzmanların inceleyeceği sürümün ve eklerin herkes için aynı olduğundan emin olun. Sonradan değişen projede hangi bölümün nasıl etkilendiğini yeniden açıklatın. Bu çalışma dağılımı onaylayan bir oylama veya hak hesabı değildir; amacı farklı belgeleri aynı anlaşmanın parçası sanarak karar verme riskini azaltmaktır.
Metrekare farkı bazen farklı tanımların karşılaştırılmasıdır
Eski dairenin genel brütü ile yeni dairenin net alanı karşılaştırılıyorsa görülen farkı doğrudan kayıp diye adlandırmayın. Önce her iki rakamın tanımı, kaynağı ve aynı kapsamı içerip içermediği açıklansın. Eklenti, balkon ve ortak alanla ilişkilendirilen miktarlar ayrı görülsün. Tanımlar eşitlendikten sonra hâlâ fark varsa bunun hangi çizim veya ölçüden doğduğu mimar tarafından incelensin. Sabit bir yüzdeyi bütün eski dairelerin yeni projedeki net alanını hesaplayan katsayı gibi kullanmayın.
Proje düzeni değişmiş olabilir; nedeni dosyadan araştırın
Önerilen yeni binanın yerleşimi, dolaşım alanları, daire içi planı ve ortak kullanım düzeni eski yapıdan farklı olabilir. Bu gözlem tek başına belirli küçülmenin zorunlu veya hukuka uygun olduğunu göstermez. Eski ile yeni projeyi aynı ölçek ve tanımlarla uzmana karşılaştırın. İmar kuralı, teknik ihtiyaç veya paylaşım tercihi denilen açıklamanın hangi belgeye dayandığını sorun. Özel dosya incelenmeden yüklenici aldı ya da yönetmelik zorladı gibi tek nedenli kesin yorum yapmayın.
Arsa payını mevcut kayıt ve teklif zincirinde izleyin
İlk dosyada güncel pay bilgisi, önerilen devir aşaması ve yeni paylaşımın hangi belgeye dayandığı açık olsun. Kendi payınızı dairenizin iç metrekare rakamına çevirmeyin. Sözleşme, temsil ve tapu işlemlerinin hangi değişikliği öngördüğünü hukukçuya inceletin; koruma yalnız son gün kontrolü değil bütün aşamaların tutarlı takip edilmesidir. Yeni sürümde pay veya bölüm bilgisi değişiyorsa öncekiyle karşılaştırıp nedenini yazılı açıklatın. Bu yöntem belirli payın mutlaka aynı kalacağı güvencesi değildir.
Ortak alanı bağımsız daire veya kişisel tahsis saymayın
Paylaşım tablosunda daire, eklenti, ortak alan ve yalnız kullanım önerisi ayrı sütunlarda görülsün. Otopark, depo, teras veya bahçenin broşürde bir kişiye bağlanması, mülkiyet ya da kullanım kapsamının hukuken belirlendiğini göstermez. Proje, kayıt, yönetim düzeni ve sözleşmede aynı yerin nasıl anlatıldığını birlikte inceletin. Ortak alanın paylaşılması sorusuyla günlük kullanımın düzenlenmesi farklıdır; internetten alınan hazır bir dağıtım listesiyle diğer maliklerin hakları hakkında karar verilmez.
Ortak alan önerisini erişim ve bakım senaryosuyla sınayın
Bir alan için herkese açık, belirli bloğa ayrılmış veya yalnız belirli bölümden ulaşılabilir deniliyorsa günlük kullanım biçimini açıklatın. Anahtar, ziyaretçi, bakım erişimi ve arıza bildirimi için önerilen düzen anlaşılır olsun. Daha az kullanılan bir alana ilişkin giderin kime ait olacağını kendiniz pay hesabıyla belirlemeyin; belge ve hukukî düzen ayrıca incelenmelidir. Kullanım ihtiyacını yazmak, alanın özel mülk veya sınırsız kullanım hakkı olduğu iddiasını ortaya atmak değildir.
Alan veya pay farkını ortak açıklama talebine dönüştürün
Malikler aynı dosyanın farklı sorunlarına itiraz ediyor olabilir: biri net alanı, diğeri katı, bir başkası eklentiyi konuşuyor olabilir. Her talebi ilgili çizim, kayıt veya sözleşme maddesiyle eşleştirin. Alternatif öneride alan, konum, bedel ve teslim etkisini birlikte gösterin; tek bir sayının iyileşmesi bütün paylaşımı uygun hale getirmez. Açıklama alınamayan hususları imzadan önce hukukî ve teknik incelemeye taşıyın. Müzakere tablosu resmî itiraz veya dava başvurusunun yerine geçmez.
Bu tablo bağımsız bölüm hakkı veya arsa payı tahsis etmez. Paylaşımın teknik ve hukuki sonucu somut proje ve mülkiyet belgeleriyle incelenmelidir.
Hazırlayan: Bağcılar Emlakçısı