İlan edilen aylık kirayı 12 ile çarpmak, her ay tahsilat yapıldığı varsayımını içerir. Taşınmazın ne kadar süre boş kalabileceğini bilmeden bu varsayımı gerçekleşmiş gelir gibi sunmamak gerekir. Bu rehber yalnız olası durumların aritmetik etkisini gösterir; belirli bir bölgede talep veya kiracı bulunma süresi tahmin etmez.
Başlangıç varsayımını açık yazın
Aylık 20.000 TL’nin değişmediğini ve 12 ay tahsil edildiğini varsayarsak yıllık toplam 240.000 TL olur. İki ay boş kaldığını varsaydığımız ikinci senaryoda tahsilat 10 × 20.000 = 200.000 TL’dir. Fark 40.000 TL olur. Bu rakamlar piyasa gözlemi değildir; sadece boş ay sayısının aynı kira altında gelir toplamını nasıl değiştirdiğini gösterir.
Boş kalma ile ödeme gecikmesini ayırın
Taşınmazın boş olması ile kullanıldığı hâlde tahsilatın gecikmesi farklı olaylardır. Dosyada bunları ayrı not edin. Birinin hukukî veya sözleşmesel sonuçlarını bu örnek hesap belirlemez. Gerçekleşmiş ödeme, henüz tahsil edilmemiş tutar ve sadece beklenen kirayı aynı sütuna toplamayın. Kira ilanını gelir belgesi gibi kullanmak da hesap kapsamını belirsizleştirir.
Gider varsayımını sabit kabul etmeyin
Gelir olmayan ayda bazı giderlerin sürüp sürmediği somut sözleşme ve duruma bağlıdır. Gerçek taşınmaz için hangi kalemin kime ait olduğunu belge üzerinden araştırın. Hesap örneğine bir gider ekliyorsanız bunun varsayım olduğunu yazın. Konut ve işyerinde tüm giderlerin aynı olduğu sonucunu çıkarmayın. Belirsiz kalemi sıfır kabul etmek yerine açıklama bekleyenler listesine alın.
Duyarlılığı karar yerine kullanmayın
Bir, iki veya üç boş ay senaryosunu yan yana koymak, sonucun varsayıma ne kadar duyarlı olduğunu gösterir. Bu dağılım gerçek olasılık hesabı değildir. En olumlu senaryoyu kesin sonuç gibi sunmayın. Konum, kullanım ve piyasa araştırması ayrı yürütülmelidir. Bu yazı herhangi bir yatırımın yeterince düşük riskli olduğunu veya belirli sürede kiralanacağını onaylamaz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kişiye özel hukukî, malî veya teknik değerlendirme değildir. İşleminize ilişkin güncel koşulları ilgili kurum ve uzmanlarla kontrol edin.
Hazırlayan: Bağcılar Emlakçısı