Ticari taşınmazın geniş cephesi, güçlü görünen kolonları veya yıllardır kullanılan bir işyeri olması teknik güvenlik kararı verdirmez. Satın alma ve kiralama dosyasında yalnız bugünkü görünüşü değil, planlanan faaliyeti, binanın kayıtlarını ve incelemenin sınırını da değerlendirmek gerekir. Bu yazı işletmecinin uzman görüşmesi için hazırlayabileceği dosyayı anlatır; bir yapının güvenli olduğunu ilan eden kontrol formu değildir.
Önce planlanan faaliyeti ve gerçek kullanım alanını yazın
Dükkan, ofis veya depo etiketi tek başına kullanım ihtiyacınızı anlatmaz. Faaliyetinizi, yaklaşık kullanıcı düzenini, yerleştirmeyi düşündüğünüz makine ve depolama alanlarını uzmana aktarılacak bir ihtiyaç notunda toplayın. Asma kat, bodrum, dış alan ve ortak bölüm kullanımını ana hacimden ayrı belirtin. İlandaki metrekareyi onaylı kullanım sınırı saymayın; mevcut proje ve kayıtlarla aynı yerin anlatılıp anlatılmadığını ilgili uzman ve idareye sorun. Önceki kiracının faaliyeti, sizin planladığınız işin teknik ve idari olarak uygun olduğunu kendiliğinden kanıtlamaz.
Yapı geçmişini proje ve yapılan iş kayıtlarıyla eşleştirin
Edinilebilen ruhsat, kullanım izni, mimari ve statik proje ile sonradan yapılmış değişiklik kayıtlarını tarih ve bina kimliğiyle düzenleyin. Dükkanların birleştirilmesi, asma kat eklenmesi, ağır ekipman yerleştirilmesi veya güçlendirme anlatılıyorsa bunları yalnız satıcı beyanı olarak değil, açıklığa kavuşturulması gereken ayrı sorular olarak kaydedin. Bir projenin bulunması uygulanmış işin o projeye uygun olduğunu tek başına göstermez. Belge eksikliğini fotoğrafla kapatmayın; taşıyıcı elemanlara dokunmadan, söküm ya da deneme yapmadan uzman incelemesinin nasıl yürütüleceğini görüşün.
Ölçüm, deprem değerlendirmesi ve yangın raporunu ayırın
İMO'nun açıklaması saha verisi toplamayla yapısal performans değerlendirmesinin aynı işlem olmadığını vurgular. Tek bir ölçüm çıktısını işletmenin bütün teknik risklerini kapatan sonuç gibi kullanmayın. Binanın deprem durumuna ilişkin soruları yetkin inşaat mühendisine yöneltin; teknik yöntemi siz seçmeyin. İstanbul İtfaiyesinin yangın önlem süreci ise ilgili yangın koşullarına yönelik denetimdir. Bu raporu deprem performansı raporu yerine sunmayın. Aynı şekilde bir yapı değerlendirmesinin bulunması, tesisatın veya işyerinin yangın tedbirlerinin incelendiğini otomatik olarak göstermez.
İnceleme ve düzeltme bütçesini ayrı tekliflere bölün
Yapı değerlendirmesi, elektrik ve mekanik tesisat incelemesi, yangın koşullarının belirlenmesi ve gerekirse proje veya uygulama işleri için sorumluları ayırın. Teklifte hangi yerin inceleneceğini, kullanılacak mevcut belgeleri, erişim koşullarını, rapor teslimini ve kapsam dışı işleri isteyin. İBB'nin işlem sayfasında tetkik ile rapor ücreti ayrı aşamalar olarak anlatılır; bir bedeli bütün sürecin toplamı varsaymayın. Güncel tutar ve dosyaya uygulanacak koşulları kurumdan teyit edin. İnceleme bedelini sonradan önerilebilecek düzeltme işlerinin maliyetiyle karıştırmayın; işin kapsamı belli olmadan kesin açılış tarihi veya masraf üretmeyin.
Karar dosyasında kapatılmamış sorunları görünür bırakın
Sonuç dosyasında raporun düzenleyenini, tarihini, incelediği alanı ve belirtilen sınırlamaları saklayın. Hangi sorunun cevaplandığını, hangisi için ek belge veya çalışma gerektiğini tek tek yazın. Planlanan faaliyet değişirse eski kapsamın hâlâ geçerli olup olmadığını yeniden sorun. Kira veya satış görüşmesinde kimin hangi açık işi izleyeceğinin konuşulması teknik uygunluk ya da hukuki sorumluluk kararı değildir. Yapısal güvenlik belirsizliğini düşük bedelle giderilmiş saymayın. Acil tehlike işaretinde kendi incelemenizi sürdürmeyin; güvenli alana geçip yetkili birimlerin yönlendirmesini izleyin.
Taşıyıcı sistem, tesisat ve yangın güvenliği farklı uzmanlık ve idari incelemeler gerektirebilir. Bu rehber kullanım izni, deprem güvenliği raporu veya işletme ruhsatı yerine geçmez.
Hazırlayan: Bağcılar Emlakçısı