Satıcının istediği bedel, değerleme raporundaki tutar ve bankanın size kullandıracağı kredi aynı rakam olmak zorunda değildir. Bu üç bilgiyi tek bir yüzde hesabına indirgemek satın alma planındaki açığı gizleyebilir. Rehber, kredi görüşmesinde kavramları doğru kaydetmeye odaklanır; güncel oran tablosu veya kişiye özel kredi hesabı sunmaz.
Üç tutarı ayrı başlıklarla kaydedin
Dosyanızda istenen satış fiyatı, mevcutsa rapordaki değer ve bankanın açıkladığı kredi tutarı için farklı alanlar kullanın. Raporda henüz tutar yoksa satıcının tahminini o alana yazmayın. Bankanın söylediği rakamın ön görüşme mi, belirli koşullara bağlı teklif mi veya sonuçlanmış değerlendirme mi olduğunu sorun. Her rakamın neyi anlattığı açıklanmadığında yalnız en yüksek tutarı satın alma bütçesine taşımak gerçek finansman durumunu göstermez.
Azami sınırı onay garantisi olarak okumayın
Ziraat'ın açıklamasında kredi tutarı, lisanslı değerleme şirketinin raporundaki değer üzerinden BDDK'nın azami tutar ve oranları çerçevesinde belirlenir. Bu, görülen herhangi bir oranla çarpılan sonucun mutlaka kullanılabileceği anlamına gelmez. Kendi başvurunuzda hangi sınırın neden uygulandığını bankaya sorun. Eski bir haber veya başka alıcının örneğini dosyanıza otomatik taşımayın. Mevzuat sınırı ile bankanın kişisel değerlendirme sonucunu iki ayrı konu olarak ele alın.
Raporla teklif arasında fark varsa açıklama isteyin
Beklediğiniz tutardan farklı sonuç geldiğinde önce hangi bilginin değiştiğini belirleyin: satış bedeli, rapor kapsamı, bankanın değerlendirdiği koşul veya talep edilen kredi farklı olabilir. Rapordaki değeri kendi isteğinizle değiştirmeye çalışmak yerine anlaşılmayan bilgi için yetkili kanaldan açıklama alın. Başka bir dairenin raporuyla kendi taşınmazınız için sonuç üretmeyin. Yazılı yanıtı ve dosyanızdaki asıl belgeyi birlikte saklayın; yorumunuzu raporun kendisi gibi sunmayın.
Finansman açığına başka giderleri gizlemeyin
Satış bedeli ile açıklanan kredi arasındaki farkı görmek önemli olmakla birlikte bu fark bütün nakit ihtiyacını göstermez. İşlem için ayrıca konuşulan giderleri kendi adlarıyla ayrı kaydedin; tutarı kesinleşmeyeni sıfır kabul etmeyin. Bir kredi rakamının değişmesi halinde mevcut alım planını yeniden değerlendirin. Bu yazı size borçlanma veya ek teminat önermez; banka ve gerektiğinde bağımsız uzman desteğiyle belirsizliği açıklamaya yarayan bir kayıt düzeni sunar.
Değerleme talebinden banka cevabına hangi sıra izlenir?
Önce kredilendirilecek taşınmazın kimliği ve bankanın değerlendirdiği satın alma kapsamı netleşsin. Bankanın talep ettiği tapu ve yapı belgeleri kendi güncel listesine göre iletilsin; rapor talebi, saha incelemesi ve bankanın finansman cevabı ayrı takip edilsin. Sonuç geldiğinde raporun hangi taşınmaz ve tarih için düzenlendiğini, açıklanan değerin hangi amaçla kullanıldığını sorun. Eksik belge veya farklı bölüm şüphesi varsa rapordaki rakamı pazarlığa taşımadan açıklama alın. Banka aracılığıyla yaptırılan inceleme ile bağımsız bir satış fiyatı görüşünün aynı hizmet olduğunu varsaymayın.
Raporda ve masraf dosyasında neyi kontrol edin?
Raporu inceleme imkânınız olduğunda taşınmaz kimliği, kapsam, değer tarihi, kullanılan belge ve belirtilen varsayım veya sınırlamaların anlaşılır olmasına bakın; kendiniz değerleme uzmanı yerine puan veya prim oranı üretmeyin. Bankadan ekspertiz hizmetinin bedelini, nasıl tahsil edildiğini ve hangi hizmete karşılık olduğunu öğrenin. Ziraat açıklaması ücretin değerleme şirketine ödenen hizmetle ilişkisini belirtir; bunu bütün bankalarda her koşulda aynı sabit bedel var gibi okumayın. Yeniden inceleme veya açıklama gerektiren durumda ek hizmet ve ücret bulunup bulunmadığını ilgili kurumdan yazılı açıklatın.
Değer beklenenden düşükse satın alma senaryosunu yenileyin
Satıcı satış fiyatı önerisini, alıcı ise bankanın gerçekten açıkladığı finansmanı ayrı tutmalıdır. Daha düşük değer çıktığında peşinat ihtiyacı, işlem gideri ve takvim yeniden değerlendirilsin; otomatik ek kredi veya kapora iadesi varsayılmasın. Raporun değişeceği umuduyla yeni taahhüt vermeden hata iddiası, kapsam sorusu veya yalnız fiyat beklentisi farkı olup olmadığını ayırın. İtiraz gerekiyorsa banka ve raporu düzenleyen yetkili kanalın dosya yöntemini öğrenin. Ekspertiz rakamı, satıcıyı belirli fiyata satmaya zorlayan veya alıcıya aynı tutarda kredi garantisi veren sonuç değildir.
Raporun piyasa dayanağını finansman beklentisinden bağımsız okuyun
Raporu açıklayan uzmana kullanılan karşılaştırmaların dönemi, hangi tür veri olduğu ve konu taşınmazla farklarının nasıl ele alındığını sorun. Bir emsal ilan bedeli ile doğrulanmış işlem aynı dayanak değildir. Değerin açıklanması alıcının bütçesindeki belirsizliği azaltabilir; fakat rapor kapsamı, erişim ve varsayımlar sonucun sınırını oluşturur. Daha yüksek değer mutlaka daha iyi alım veya daha fazla kullanılabilir kredi anlamına gelmez. Talep, rapor teslimi, banka cevabı ve satışın kapanışı ayrı izlenir; rapordaki rakamın fiilî ödeme veya teslim sonucu olmadığını dosyada açık tutun.
Ekspertiz değeri için sık sorulan üç soru
Rapordaki değerle satış fiyatı aynı mı olmalıdır? İki rakamın amacı ve oluşma biçimi farklıdır. Aynı binadaki başka dairenin raporu kullanılabilir mi? Taşınmaz kimliği, tarih ve kapsam eşleşmeden kendi dosyanız için sonuç çıkarmayın. Daha düşük değer çıkarsa kapora veya kredi sonucu otomatik değişir mi? Banka ve sözleşme bakımından somut inceleme gerekir. Tablodaki örnekler değer, satış bedeli ve kredi cevabını birbirine karıştırmamak içindir; güncel emsal analizi, kişisel borçlanma önerisi veya banka kabulü sağlamaz.
| Görülen bilgi | Henüz göstermediği sonuç | Kontrol |
|---|---|---|
| Satıcı fiyat belirtti | Uzman değeri veya banka onayı | Fiyatı teklif olarak kaydedin |
| Rapor teslim edildi | Kullanılabilir kredi tutarı | Bankanın dosyaya özel cevabını öğrenin |
| Kredi cevabı geldi | Bütün satış ve teslimin tamamlanması | Ödeme ve sözleşme aşamalarını ayrı izleyin |
Güncel kredi sınırını, size uygulanacak koşulları ve onaylanan tutarı bankadan öğrenin; bu yazı oran tablosu veya kişisel hesap değildir.
Hazırlayan: Bağcılar Emlakçısı